よくあるご質問

抵当権抹消登記Q&A


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抵当権抹消登記はなぜ必要なのですか?
金融機関へのローンが返済されても、抵当権の抹消登記を行わないと、ご返済の手続は完全に終わったとはいえません。といいますのも、皆様のご住居の登記簿に抵当権の記載がある限り、周りの方々からは住宅ローンを返済していないとみられてしまうのです。そこで、住宅ローンを返済したという事実を誰の目からも明らかにするために、抵当権の抹消登記を行う必要があるのです。

※住所・氏名の変更がある場合
住宅ローンを組まれた時点と現在のご自身の住所・氏名が異なる場合、事実関係を反映するため、別途、変更の登記が必要となります。
※金融機関に合併がある場合
住宅ローンを組まれた時から完済までの間に金融機関が合併して消滅した場合、別途、引き継いだ金融機関名義に変える登記が必要となります。
抵当権抹消登記の手続きの流れを教えてください
金融機関より渡される書類と現在の登記内容を元に申請書を作成し、法務局に提出します。そして、申請内容に不備がなければ法務局にて処理され、完了した書類を受け取ることになります。
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抵当権抹消登記の費用は最低限でいくらかかりますか?
抵当権抹消登記に際して、発生する費用等は以下のとおりです。
 ① 登録免許税 (不動産1件1,000円) ※
 ② 登記簿謄本代(不動産1件あたり2通分1,400円)
 ※ マンションの場合は底地1件につき+1,000円


これらは、ご自身で行う場合でも司法書士に依頼する場合でも必ず発生します。ただし、②の登記簿謄本の1件あたり2通のうち1通は登記完了の確認のために必要なものなので、省略しても手続は可能です(後のトラブル防止のため、省略しないことをお薦めします)司法書士に依頼する場合は上記以外に司法書士の報酬が発生します。具体的な額は事務所により千差万別ですので、各ホームページ等でご確認ください。ただし、大抵の場合、①②を抜きにした報酬のみの価格を掲載しているところが多いようなので、ご注意下さい。 また別途郵送料等請求されることもありますので、事前にご確認されることをお勧めします。

※住所・氏名の変更がある場合
ご自身又は金融機関の住所・氏名が住宅ローンを組まれた時点と現在とで異なる場合、別途、変更の登記が必要となる場合があります。その場合は上記の費用に加え、以下の費用が発生します。
① 登録免許税 (不動産1件1,000円)
※ マンションの場合は底地1件につき+1,000円
手続きはいつまでに行えばいいですか?
抵当権抹消登記の手続きに期限はありません。
しかし、手続は、ご返済後、早急に着手されることをお薦めします。 抵当権の抹消手続を放置してしまうと、金融機関から預かる書類の期限が過ぎてしまったり、市町村の合併や金融機関の合併など皆様とは関係のない事情により余分な手続が増えてしまう可能性があるのです。

<手続き放置のリスク>
金融機関から預かる書類の期限
金融機関から預かる書類のうち、代表者を証する書面は発行から3か月間だけ有効です。 3か月を過ぎると再度、書類の発行を請求しなければならず、金融機関によっては再発行の費用を請求されることがあります。

抹消以外の登記の負担
手続きを放置していると、市町村の合併や金融機関の合併など皆様とは関係のない事情により余分な登記手続が増えてしまう可能性があります

書類紛失
長期にわたり、手続きを放置していると、必要書類を紛失するおそれがあります。 金融機関から預かる書類には再発行できない書類もあり、手続きが複雑になる可能性があります。

住所、氏名に変更がある場合の手続きについて教えてください。
ご自身の住所・氏名が住宅ローンを組まれた時点と現在とで異なる場合、別途、変更の登記が必要となります。
以下の方は変更の登記が必要になりますので、ご注意下さい。

1/お引越しされた方
住宅ローンを組んだ後にご自身が住所移転された方は変更登記が必要になります。

2/氏名変更された方
住宅ローンを組んだ後に、結婚や離婚などにより、氏名変更された方は変更登記が必要になります。

3/地番が変更になった方
市町村の合併や住居表示実施などにより地番が変更となった場合(例:●番地●→●丁目●番●号)も変更登記が必要になります。同じ場所にずっと住んでいたとしても変更登記と必要になりますので、ご注意下さい。地番が変更せず、市町村名のみの変更は原則として登記する必要はありません。

※必要書類について
変更登記においては、登記簿上の住所又は名前が現在の住所又は名前に変更した証明書が必要になります。 具体的には、お引越しの場合は、「住民票」、氏名変更の場合は「戸籍抄本と住民票」、地番変更の場合は「住民票」又は「市区町村役所発行の証明」です。 証明書の内容によっては別の書類も必要となる場合がございますので、事前にご確認下さい。
金融機関が合併した場合の手続きについて教えてください。
住宅ローンを組まれた後、ご完済までに金融機関が合併した場合、別途、合併の登記が必要となることがあります。この場合、合併の登記については、法律上お客様ご自身で手続することは認められておりませんので、司法書士に依頼する必要があります。

費用について
合併の費用は、登録免許税と司法書士の報酬があります。登録免許税は債権額の1000分の1、司法書士の報酬は1~2万円が相場です。ただし、この場合の費用負担は、金融機関になります。住宅ローンを返済された方の負担はありませんので、ご安心下さい。

住宅金融公庫について
「住宅金融公庫」は平成19年4月に「独立行政法人住宅金融支援機構」に変わりました。 平成19年4月以前に住宅金融公庫で住宅ローンを組んだ方は、住宅金融支援機構への登記が必要になりますのでご注意下さい。
相続がある場合の手続きについて教えてください。
所有者がお亡くなりになられた場合、相続を原因として所有権移転の登記を申請しなければなりません。
相続の登記をしないで、抵当権抹消登記ができるかは、完済時期と相続時期により異なります。

住宅ローン『完済前』の相続の開始
所有者の名義を相続人名義とする所有権移転登記を行った後でないと、抵当権抹消登記をすることはできません。

住宅ローン『完済後』の相続の開始
相続人が戸籍等必要書類を添付して抵当権抹消登記することができます。もちろん、相続人名義とする所有権移転登記をした後に抵当権抹消登記することも可能です。 しかし、相続の登記をしないで抵当権抹消登記する場合、戸籍謄本など相続の登記に必要な書類一式が必要になりますので、手間としては相続の登記を行う場合と変わりません。

相続の登記について
長期にわたり、相続の登記手続きを放置していると、相続関係が複雑になり、手間がかかり問題となることがありますのでご注意下さい。詳しくは『相続登記放置のリスク』
抵当権に関する用語解説

抵当権
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった際に金融機関が住居を自由に競売することができる権利です(俗に言う担保のひとつです)


抵当権抹消登記
住宅ローンで融資を受ける場合、金融機関名義(又はその子会社)の抵当権という権利をつけ、登記することが条件となります。従って、住宅ローンを組んだ方の所有する不動産の登記簿には、この抵当権の内容が記載されることになります。
住宅ローンを完済した場合、この抵当権は当然に消滅します。従って、住宅ローンを返済したという事実を誰の目からも明らかにするためにも抵当権を抹消する登記が必要となります


登記名義人
権利の帰属主体として登記された現在の名義人を言います。


登記名義人表示変更登記(名変登記)
所有者として登記簿に名前が記載されている人について、名前、住所の記載が現状と異なる場合に正しく直す登記を「所有権登記名義人表示変更、更正登記」、略して"名変登記"と言います。
引越しにより所有者が住所を変更した場合や結婚・離婚により所有者が氏名を変更した場合に必要となります。市町村の合併や町名地番変更など所有者とは無関係な事情の場合にも必要となりますので、注意が必要です。


合併による抵当権移転登記
抵当権の名義人である金融機関が合併により消滅した場合に必要となります。ただし、合併により存続する側の金融機関が抵当権の名義人である場合、必要ありません。


登録免許税
不動産の権利に関して登記手続きをする場合、「登録免許税」という国税が必要になります。登録免許税は登記手続きの際、登記申請書に、相当金額分の収入印紙を貼り付けて納めます(振込も可能です)。 実際の金額は手続きの内容、不動産の数等により異なります。


法務局
法務省の事務のうち、登記・戸籍・国籍・供託・公証・司法書士及び土地家屋調査士、人権擁護、法律支援、国の争訟の事務を処理するための地方実施機関です。


区制施行
「A市B町」から「A市X区B町」へ変更するように、政令指定都市(さいたま市、横浜市等)において、「区」を置くことをいいます。地番の変更を伴わない行政区画同様、名変登記は不要です。


行政区画の変更
行政区画とは、都・道・府・県・市・町・村を言います。行政区画を変更する場合、地番の変更を伴うか伴わないかで名変登記の要否が決定します。


住居表示実施
「●番地●」のような住所の表示を「●番●号」のような住所の表示に修正することを言います。 昭和37年以前は全国すべて住所の表示を「●番地●」としていました。しかし、順序よく並んでいない上に欠番があったり、同一地番にたくさんの家が建っていたりして、家屋の所在が非常に分かりづらいものとなっていました。 そこで、一見して住所が容易に確認できるよう「●番●号」に切り替えて整備しているのです。「住居表示実施」を原因とする名変登記が必要となります。「一丁目」「二丁目」といった記載を付記したりして※、町名も同時に変更するケースが多いのですが、この場合も原因は「住居表示実施」です。
※ 「一丁目」「二丁目」は地番ではなく町名の一部です。


地番変更
住居表示実施以外の理由で地番のみが変わる場合を言います。「地番変更」を原因とする名変登記が必要となります。